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融資戦略

エリート、出世街道まっしぐらだった"いけいけの会社員"から、いきなり出世の道が断たれた時、モーレツ会社員の空しさを覚え、ひょんな事がきっかけで不動産経営を邁進することになりました。今やサラリーマンの所得を
超えるだけの粗利があり、早期退職目前にせまってきました。そこに至るまでの経緯と、早期退職までの進捗を
ドキュメンタリーでお送りします。
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現在所有のアパート

横浜1号   

1Kx6室 築2年経過 利回り8.6% 駅から徒歩10分 
個人所有 頭金1割で購入

蒲田2号 

1Rx8室 築1年経過 利回り8.3% 駅から徒歩4分  
個人所有 頭金2割で購入

高根公団3号 

2Kx4室 築26年経過 利回り17% 駅から徒歩6分 
法人所有(妻代表)全額現金で購入

東武動物公園4号 

2DKx4室、1DKx2室、1Kx8室 駅から徒歩14分 
個人所有 フルローンで購入 
想定利回り17.4%(14室中の残り4室を埋めれば実現) 


計32室  10月27日現時点 : 月額家賃収入総額 
               =1,425,000円

家賃-ローン-管理手数料-雑費=782,350円/月
          月収目標110万円まであと32万円
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かなりのお金持ちは別として普通のサラリーマンが融資をうけずに物件を買い進めることは難しいというところは皆さんご存知のことと思います。新築から着手する際には、O銀行、静岡銀行、横浜銀行、千葉銀行等が30年の長期に亘る融資を実行してくれます。頭金は1割、諸費用は物件価格の大体8%くらいをみておく必要があります。属性が宜しければいきなり金利の高いノンバンクを利用する必要はありません。ノンバンクだと低くみても3.9%金利となるのでキャッシュフローの旨みがありません。都内、神奈川あたりは新築でも良くて利回りは9%程度。※新築で東京、神奈川で9%後半以上の利回りを生み出すとなると借地権かもしれませんし、その土地の形状が悪いとか、私道持分が無いとか何かあると思った方が良いと思います。この方法では1棟目以降の融資は2,3年後等と云われることもあります。こうなるとスピーディーに物件を買い進めることは出来ません。そうした場合に自分が持つ負債、保有現金、金融商品、担保物件のバランスが2棟目購入にとって寄与するのか足を引っ張るのかに影響します。一度、書き出してみて下さい。相談にものります。私の場合は自宅売却で負債を減らし、バランスをとり二棟目購入に大きく弾みをつけました。 ここからは早いスピードで購入を進められることになります。詳しくは次号以降で詳しく書いていきます。

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はだらー the けいむ

Author:はだらー the けいむ
不動産専業投資家になったばかり。家族は音楽講師の妻1人のみ。4年前から不動産投資に興味を持つ。人生はたった一度しかないので築古木造を怒涛の勢いで買い進め、ついに高給とりのサラリーマンの立場を捨て、自由の身になる。本当の自分自身でありたいというのがモットー!

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