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利回りへのこだわりは?

エリート、出世街道まっしぐらだった"いけいけの会社員"から、いきなり出世の道が断たれた時、モーレツ会社員の空しさを覚え、ひょんな事がきっかけで不動産経営を邁進することになりました。今やサラリーマンの所得を
超えるだけの粗利があり、早期退職目前にせまってきました。そこに至るまでの経緯と、早期退職までの進捗を
ドキュメンタリーでお送りします。
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現在所有のアパート

横浜1号   

1Kx6室 築2年経過 利回り8.6% 駅から徒歩10分 
個人所有 頭金1割で購入

蒲田2号 

1Rx8室 築1年経過 利回り8.3% 駅から徒歩4分  
個人所有 頭金2割で購入

高根公団3号 

2Kx4室 築26年経過 利回り17% 駅から徒歩6分 
法人所有(妻代表)全額現金で購入

東武動物公園4号 

2DKx4室、1DKx2室、1Kx8室 駅から徒歩14分 
個人所有 フルローンで購入 
想定利回り17.4%(14室中の残り4室を埋めれば実現) 


計32室  10月27日現時点 : 月額家賃収入総額 
               =1,425,000円

家賃-ローン-管理手数料-雑費=782,350円/月
          月収目標110万円まであと32万円
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利回りの追求については、多ければ多いに超したことはありません。しかし
立地が悪ければ想定していた利回りはとれず、結果的に追い込まれることに
なります。有名になられた午堂登紀雄さんの教えでは、駅近、新し目の物件
を購入し、サラリーマン兼業でもできる「ほったらかし投資」を推奨されて
ます。私もこれには賛同します。大家デビューしたばかりのサラリーマンの
段階で高利回りを追求しすぎて駅から遠い物件、客付けが苦労する田舎の
物件を購入して苦労するのはお勧めしません。もちろん最初からうまくいく
場合もあるでしょうが、美味しい話は初心者には来ませんので要注意です。
利回りが低いと感じられても賃貸需要の高い地域(横浜、東京など)
に集中して新築ないし築浅を手に入れ満室を続けて、サラリーマンだけの収入
で生きていけば、早いスピードでキャッシュが貯まり現金で物件を購入できる
までになります。現金の購入は強いです。相手の状況にもよりますが値引きも可能
になります。購入時の値引きのメリットでの利回り向上と、購入後の空室リスクも
融資でなければ耐えられますので、初期の段階は高利回りの追求に執着するより
利回りは普通でも必ず客付けできる物件になるかどうかを判断基準にするのが
良いかと思います。


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はだらー the けいむ

Author:はだらー the けいむ
不動産専業投資家になったばかり。家族は音楽講師の妻1人のみ。4年前から不動産投資に興味を持つ。人生はたった一度しかないので築古木造を怒涛の勢いで買い進め、ついに高給とりのサラリーマンの立場を捨て、自由の身になる。本当の自分自身でありたいというのがモットー!

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