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今までの経緯を振り返り

エリート、出世街道まっしぐらだった、いけいけの会社員から、いきなり出世の道が断たれた時、モーレツ会社員の空しさを覚え、ひょんな事がきっかけで不動産経営を邁進することになりました。今やサラリーマンの所得を
超えるだけの粗利があり、早期退職目前にせまってきました。そこに至るまでの経緯と、早期退職までの進捗を
ドキュメンタリーでお送りします。
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現在所有のアパート

横浜1号   

1Kx6室 築2年経過 利回り8.6% 駅から徒歩10分 
個人所有

蒲田2号 

1Rx8室 築1年経過 利回り8.3% 駅から徒歩4分  
個人所有

高根公団3号 

2Kx4室 築26年経過 利回り17% 駅から徒歩6分 
法人所有(妻代表)

東武動物公園4号 

2DKx4室、1DKx2室、1Kx8室 駅から徒歩14分 
個人所有

計32室  10月27日現時点 : 月額家賃収入総額 
               =1,425,000円

家賃-ローン-管理手数料-雑費=782,350円/月
          月収目標110万円まであと32万円
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区分所有を購入した事がありました。もともと投資目的ではなかったのですが、自宅からの通勤に1時間以上かけていた私は会社員生活が忙しかったこともあり、妻に相談して1DK区分所有のマンションを池尻大橋徒歩8分の地点にローン購入しました。それから1年で仕事も落ち着いたので賃貸に出し始めます。場所も良かったのですぐ埋まる物件だったのですが、妻が大家の本を私に読ませる様になり、区分所有がいかに投資効率が悪いか学びました。つまり毎月のローン、修繕積立金、管理費、固定資産税を払って手残り3万円ほど、一人の入居者が退出してかかる原状回復費が多めに出ると利益はすぐに吹っ飛びます。それに対し、一棟ものは複数の部屋があることからポートフォリオが組め、土地もついているので金融機関からの担保価値もみられます。土地付物件は金融機関からみて借金額から担保価値金額の差が借金となります。金融機関にもよりますが、区分所有の場合は、土地付とはみなされず殆ど担保価値が無いものとみなされ、ローンの全てが借金とみなされます。つまり早期退職するまでに、いくつもの物件を購入してフリーキャッシュフローを積み重ねる計画がある私には現時点では必要ありません。すべて現金で購入すれば、まあ幾分ましなのですが、、、そういう理由もあって5年近く保有していた区分所有は
約350万円程の損をもって売却しました。売却金額がローン残高を上回っていたので220万円ほどキャッシュが戻りました。その220万円を使って中古物件を購入し、現在客付け中です。毎月の手残りが3万円きっていた区分所有を売却し、月手残りが18万円になっている物件に資産の組み換えを行ったのです。満室になれば潜在的には25万円手残りになる物件なので区分所有の”損切り”は間違っていないと信じています。目先の損失で、思い切った行動に出れない人は投資家に向いていないとも思います。確かに勇気はいりますが、同じ悩みを持っている人は是非、連絡下さい。相談にのります。但し決定するのは投資家である貴方です!

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プロフィール

はだらー the けいむ

Author:はだらー the けいむ
不動産専業投資家になったばかり。家族は音楽講師の妻1人のみ。4年前から不動産投資に興味を持つ。人生はたった一度しかないので築古木造を怒涛の勢いで買い進め、ついに高給とりのサラリーマンの立場を捨て、自由の身になる。本当の自分自身でありたいというのがモットー!

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