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アパート10棟目の契約終了

4月30日をもって会社員終了(*^-^*)

本日は自宅から2時間をかけて埼玉までアパートとしては10棟目の契約に出向きました。売主さんは遠方にお住いの為、仲介さんを通じて売主さんと事前にすり合わせた内容で、仲介さんと私で読み合せし、契約締結。家賃引き直し後の利回りは表面が14.5%です。まあまあの利回りではありますが、色々と難はあります。修繕をかけると13.2%程度にしかならないと思いますが、私はこれくらいで十分です。あまりにも良すぎる利回りを求めすぎると、結果として買えないことが多く無駄な活動が増えすぎます。家賃引き直し後でイールドギャップ10%。(新築は別) この基準より上回っていれば買い、下回っていたら買いません。

こういった利回りで妥協しているからこそ10棟まで短期間で到達したのでしょう。物件探索をするにあたって、まだこれより良いものがあるのではないかと頭をよぎりますが、それはそれで時の運です。私は、これで十分です。法人の代表取締役である妻の賛成と基準、これらがクリアになれば買います。 もちろん、もっと良いものがあればそれはそれで買いますが(笑)

さて、後は融資実行とともに引き渡しをうけて、すぐリフォームし綺麗にして満室経営を目指すのみです。
頑張ります。

以降は、1-2年に1棟増やすペースで商工中金の融資なるものに挑戦をしていきたいと思います。先輩大家さんから
ご紹介頂いたマニュアル本、2万1千円しますが、読んでみたら、自分にもなんとかできそうな感じがしました。

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現在所有のアパート

【横浜1号】 築4年目
1Kx6室  利回り8.6% 駅から徒歩10分 
個人所有 頭金1割で購入
6/6稼働

【蒲田2号】 築3年目 
1Rx8室  利回り8.3% 駅から徒歩4分  
個人所有 頭金2割で購入
現在、8/8稼働

【高根公団3号】 築41年目
2Kx4室 利回り17% 駅から徒歩6分 
法人所有 現金で購入
現在、3/4稼働 4月末退去
※そろそろ決めないと管理会社変更するよ!(^^;)
【東武動物公園4号】 築27年目
2DKx4室、1DKx2室、1Kx8室 利回り16.1% 
駅から徒歩14分 
個人所有 頭金100万円で購入 
現在、14/14稼働  

【佐倉市5号】  築25年目
1Kx2室、2Kx2室 利回り16.3% 駅から
徒歩10分
法人所有 頭金2割で購入
現在、4/4稼働

【茅ヶ崎市6号】 築29年目
1Kx10室 利回り13.8% 駅からバス12分、
バス停から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入 
現在、10/10稼働

【四街道7号】 築35年目
2DKx6室 駅から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入
満室利回り 13.6% 
現在、6/6稼働

【八千代台8号】 築40年目
2Kx6室、4Kx1室 駅から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入
満室想定利回り利回り13.4% (大規模修繕費用込、空室2室の大リフォーム込)
現在、6/7稼働

【横浜9号】 6月末完成予定 
1Kx2室(賃貸併用賃貸部分) 駅徒歩6分 賃貸部分は利回り8.3%
個人所有 フルローンで建設
0/2稼働中 募集開始1週間以上経過 反応無し ついつい専任で任せた
管理会社が悪いか?


【タイ10号】収益型・滞在型ホテル1室
3万円/月に返ってくるか想定
建設中

【志津11号】
2Kx8室 駅徒歩12分 利回り14.5% 
4/8でスタート予定


計70室 月額家賃収入総額(満室想定) 
          =2,985,000円

太陽光発電を蒲田2号に設置済み
収入-ローン=7,000円/月利益見込

株配当 毎年20-22万円程度
1.5万円/月             

家賃+配当-ローン-管理手数料-経費=153万円/月今年の月間利益目標158.5万円まであと5.5万円
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本日の愛妻度: 10点

・新居のお掃除(ちょっとだけ)
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非公開コメント

10棟目の契約、おめでとうございます!

利回りは数字的に高い方が良いのかもしれませんが、この10棟目のご判断は今までの経験値からすると、手堅い判断の物件になるのでしょうね!

私も早目に10棟目指します!

No title

中村さん、
ありがとうございます。お互いに成功できる様に頑張りましょう!
今、何棟、何室でいらっしゃいますか?

管理人のみ閲覧できます

このコメントは管理人のみ閲覧できます

Re: タイトルなし

九州のなかむらさま、

一度はじめたら拡大していくことがリスクヘッジとなりますのでお互いに頑張りましょう!
もちろん変動金利のリスクを横目で見ながらですが、、、

> はだらーさま
>
> 現在区分2部屋と、4部屋アパート1棟です。
>
> 地域密着で物件を探しています。
プロフィール

はだらー the けいむ

Author:はだらー the けいむ
不動産専業投資家になったばかり。家族は音楽講師の妻1人のみ。4年前から不動産投資に興味を持つ。人生はたった一度しかないので築古木造を怒涛の勢いで買い進め、ついに高給とりのサラリーマンの立場を捨て、自由の身になる。本当の自分自身でありたいというのがモットー!

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