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物件視察デートを終えて ('ω')ノ

自宅から160km離れた人口20万人程度の地方都市にあるRC物件を本日みてきました。
そんな中、おとといブログに書いた八千代台の気が狂ったおばあちゃん夫婦が、やっぱり借りたいという
ことでカムバックしたそうです。いい加減にしてほしいですが、入るなら文句は言えません。
多分、ちょっと気に入らなかったらまたすぐ出ていくでしょう。困ったおばあちゃんです。 昔から年上を大事にする
性格なので温かく見守るつもりです。 短期で出たら償却で敷金は一銭も返しませんよ ( `ー´)ノ

さて、自宅から160km離れた地方RC物件をみてきて、家族会議(と言っても夫婦二人だけですが、、、)を行いました。

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現在所有のアパート

【横浜1号】 築4年目
1Kx6室  利回り8.6% 駅から徒歩10分 
個人所有 頭金1割で購入
現在、5/6稼働  5月末に退去有り

【蒲田2号】 築3年目 
1Rx8室  利回り8.3% 駅から徒歩4分  
個人所有 頭金2割で購入
現在、8/8稼働

【高根公団3号】 築41年目
2Kx4室 利回り17% 駅から徒歩6分 
法人所有 現金で購入
現在、3/4稼働 4月末退去

【東武動物公園4号】 築27年目
2DKx4室、1DKx2室、1Kx8室 利回り16.1% 
駅から徒歩14分 
個人所有 頭金100万円で購入 
現在、14/14稼働  

【佐倉市5号】  築25年目
1Kx2室、2Kx2室 利回り16.3% 駅から
徒歩10分
法人所有 頭金2割で購入
現在、4/4稼働

【茅ヶ崎市6号】 築29年目
1Kx10室 利回り13.8% 駅からバス12分、
バス停から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入 
現在、10/10稼働

【四街道7号】 築35年目
2DKx6室 駅から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入
満室利回り 13.6% 
現在、6/6稼働

【八千代台8号】 築40年目
2Kx6室、4Kx1室 駅から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入
満室想定利回り利回り13.4% (大規模修繕費用込、空室2室の大リフォーム込)
現在、6/7稼働

【横浜9号】 6月末完成予定 
1Kx2室(賃貸併用賃貸部分) 駅徒歩6分 賃貸部分は利回り8.3%
個人所有 フルローンで建設
0/2稼働中 これから募集開始

【タイ10号】収益型・滞在型ホテル1室
3万円/月に返ってくるか想定
建設中

【新規取得11号】
詳細は後日


計70室 月額家賃収入総額(満室想定) 
               =2,985,000円

太陽光発電を蒲田2号に設置済み
収入-ローン=7,000円/月利益見込

株配当 毎年20-22万円程度
1.5万円/月             

家賃+配当-ローン-管理手数料-経費=153万円/月今年の月間利益目標158.5万円まであと5.5万円
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会議の主題 : どちらを買うべき?  地方RC 満室状態 利回り15%半ば  千葉木造 50%空き 利回り14.4%

悩んだときはとことん妻と話し合います。結果、決めるのは私ですが、妻の意見は大いに参考にし大事にします。
結局のところ、そのRC物件を買う権利は確保してあります。ということは一番手です。現在、千葉にある某木造物件も一番手をとっています。でもどちらか一方しか買うつもりはありません。そこで二人で、それぞれの良さ、悪さを列挙してみました。

地方RC物件
○良いところ、
・企業城下町にあるからこそ、田舎にも関わらず比較的高額な家賃がとれている
・現在満室
・利回り15%以上
・物件は綺麗 暫くメンテはいらない
・積算との乖離は300万円程(ということは、、、、まあまあ)
・RCだから耐用年数以内

○悪いところ
・シャープですら潰れそうな時代。その企業の経営の如何によっては町ごと消えていく運命にあるかも
・世帯数がRCの割には少ない
・駐車場が敷地内に台数分なかった(あるって言ってたのに) 第三者から数台借りることになる
 (駐車場は世帯数以上必要な地域、その運命を第三者がにぎっているのは怖い)
・家から車で3時間近く(私の自宅から2時間以内と決めてますか、本物件はその外)
・地震多発の為、擁壁がとても気になる
・1番手とるために融資特約無し 後からでも、どこかで融資はとれると思うが、とれる確証はない。
 融資が後からついたとしても一時的に手持ちキャッシュが吹っ飛ぶのも厳しい

千葉の木造物件
○良いところ
・腐っても千葉の京成本線の某駅から徒歩圏なので安心感がある
・修繕前利回り14.4%
・私の物件は現在、千葉に集中しておりスケールメリットはとりやすい
・融資は既についているので、現金の手出しが上のRCに比べて少ない
・そのアパートの横に大きな宅地造成が実施されており、町はまだ発展途上にありそう

○悪いところ
・43条1項なので資産性が低い 積算乖離は1000万円はある
・現在50%空き 
 ※家賃が高めに設定されすぎなので、解決できるとは思う
・買った後、200万円程の修繕はかかるのでは無いかと思う
・ファミリーも入れるところなのに3点ユニット"(-""-)"

総合的にみて、どちらでしょうか? 皆さんはどう思いますか?

そんな事を考えると夜も眠れません。

本日の愛妻度: 60点

・引越しをする新居用家具の新調の為、妻に太っ腹の200万円の予算をあげました!
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プロフィール

はだらー the けいむ

Author:はだらー the けいむ
不動産専業投資家になったばかり。家族は音楽講師の妻1人のみ。4年前から不動産投資に興味を持つ。人生はたった一度しかないので築古木造を怒涛の勢いで買い進め、ついに高給とりのサラリーマンの立場を捨て、自由の身になる。本当の自分自身でありたいというのがモットー!

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