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不動産投資の拡大とは

2015年4月30日をもって会社員を卒業しました! 

不動産投資は始めたら拡大し続けなければならないと思います。
それはなぜか?  最初は、1棟だけで良いとかお考えの方も多いとは
思いますが、その理由を簡単に述べたいと思います。

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現在所有のアパート

【横浜1号】 築4年目
1Kx6室  利回り8.6% 駅から徒歩10分 
個人所有 頭金1割で購入
現在、5/6稼働  5月末に退去有り

【蒲田2号】 築3年目 
1Rx8室  利回り8.3% 駅から徒歩4分  
個人所有 頭金2割で購入
現在、8/8稼働

【高根公団3号】 築41年目
2Kx4室 利回り17% 駅から徒歩6分 
法人所有 現金で購入
現在、3/4稼働 4月末退去

【東武動物公園4号】 築27年目
2DKx4室、1DKx2室、1Kx8室 利回り16.1% 
駅から徒歩14分 
個人所有 頭金100万円で購入 
現在、14/14稼働  

【佐倉市5号】  築25年目
1Kx2室、2Kx2室 利回り16.3% 駅から
徒歩10分
法人所有 頭金2割で購入
現在、4/4稼働

【茅ヶ崎市6号】 築29年目
1Kx10室 利回り13.8% 駅からバス12分、
バス停から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入 
現在、10/10稼働

【四街道7号】 築35年目
2DKx6室 駅から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入
満室利回り 13.6% 
現在、6/6稼働

【八千代台8号】 築40年目
2Kx6室、4Kx1室 駅から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入
満室想定利回り利回り13.4% (大規模修繕費用込、空室2室の大リフォーム込)
現在、6/7稼働 ※残りの1部屋に外国人から申込みあり! 保障会社通るか?

【横浜9号】 6月末完成予定 
1Kx2室(賃貸併用賃貸部分) 駅徒歩6分 賃貸部分は利回り8.3%
個人所有 フルローンで建設
0/2稼働中 これから募集開始

【タイ10号】収益型・滞在型ホテル1室
3万円/月に返ってくるか想定
建設中

計62室計 月額家賃収入総額(満室想定) 
                  =2,685,000円

太陽光発電を蒲田2号に設置済み
収入-ローン=7,000円/月利益見込

株配当 毎年20-22万円程度
1.5万円/月             

家賃+配当-ローン-管理手数料-経費=138.5万円/月
月間利益目標158.5万円まであと20万円
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それは一重に拡大することがリスクヘッジにつながるからです。
-自分の手持ち物件のうち、1棟で残忍な殺人がおきたりすると、入居者が退去するおそれがあります。多額のローンを抱えて返済に行き詰る可能性を生じます (火災、地震も同様、物件に不具合が生じるほどの事故が起きれば、保険でカバーできると言えども、その間、収入はありません)

-これは特に耐用年数を超えた中古物件を中心に進めている方に共通することですが、物件の建物の償却を終え、デッドクロスで税金が支払えなくなり行き詰ることもあり得ます。これを避けるには経費をうまく調整する必要があります。ひとつの物件の償却が終わらないうちに次の中古物件を購入し新たな償却を作ることが効果的です。

-1棟10室のうちの1室が空室になったら、相当気になりますが、100室あって10室であれば、そこから生活費ひいても十分な手取り はありますから1棟のうち程は気にならなくなります。

もちろん、拡大に伴い借金は増え変動金利での金利上昇リスクは高まりますから、その分リスクも増えますが、固定金利を導入したり、手残りの金額を蓄えて金利上昇時の繰上げ返済に備えたり、物件を現金買いしたりと色々とコントロールをできます。なので私は、今のバランスシートの良化を意識しながら10棟目以降も2年に1棟のペースで増やしたいと思っている次第です。

大家さんの仲間も増えましたが、自分の勉強にもなりますので、不動産について悩んている方はどしどしコンタクト下さいね~。
一緒に乗り越えましょう!

昨晩の愛妻度: 50点
・ 得意の焼きそばを作りました(レシピ少なっ) 
・ お皿洗わせて頂きました

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Re: No title

拙文をご覧下さいましてありがとうございます。
LPGか都市ガスの話でいうと消費者にとっては価格の面から都市ガス業者、オーナーにとっては、リフォーム補助や紹介料をくれるLPG業者。
単身世帯の方はあまり気にする方はいません。節約主義者の奥様がいるファミリー物件は結構、気にする方はいるとは思います。
消費者はLPGとか都市ガスだけでなく物件の立地、家賃、内装、みかけ、間取り等で総合的判断をします。
したがって都市ガスであることにこしたことはありませんが、ガス単体だけてみてる人はいないのではないかと思います。
築古で退去の度にリフォームに結構なお金がかかることを考えると私はLPGだけでやりたいと思います。
2017~18年に都市ガスの自由化があると、供給業者の競争が激化しLPG並にアパートオーナーにサービス合戦が
はじまるとみる人もいます。そこのところは私も大変興味があります。都市ガス業者が給湯器を無償で交換してくれる時代に
なれば、私も都市ガス物件を好んで買いたいと思ってます。今は断然、LPGを好みます。それではご拳闘を!


> 毎日拝見しています!
> 以前もコメントさせていただきました中村です。
>
> 現在区分を2部屋、明日アパートを契約してきます。
> 今後も北九州市で物件を購入し進めて行こうとおもっているのですが、
> そこで一つアドバイスをおねがいしたいのです。
>
> 都市ガスとLPガスの物件で客付けの難しさはかわってくるのでしょうか?
>
> という疑問が素人の私の頭の中をうろちょろしています。
> もしよろしければアドバイスをおねがいします。

No title

とてもわかりやすく、ありがとうございます!
プロフィール

はだらー the けいむ

Author:はだらー the けいむ
不動産専業投資家になったばかり。家族は音楽講師の妻1人のみ。4年前から不動産投資に興味を持つ。人生はたった一度しかないので築古木造を怒涛の勢いで買い進め、ついに高給とりのサラリーマンの立場を捨て、自由の身になる。本当の自分自身でありたいというのがモットー!

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