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朝令暮改

2015年4月30日をもって会社員を卒業しました! 本日は香港のHSBC口座開設ツアーで一緒だった方と現在建築中の賃貸併用住宅の見学と、考え方を意見交換しました。大変有意義な時間を過ごしました。
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現在所有のアパート

【横浜1号】 2012年2月購入 新築

1Kx6室  利回り8.6% 駅から徒歩10分 
個人所有 頭金1割で購入 現状満室

【蒲田2号】 2012年10月購入  新築

1Rx8室  利回り8.3% 駅から徒歩4分  
個人所有 頭金2割で購入 現状満室

【高根公団3号】  2013年3月購入 築38年経過

2Kx4室 利回り17% 駅から徒歩6分 
法人所有(妻代表)全額現金で購入 現状満室
※4月30日に退去有り

【東武動物公園4号】  2013年5月購入 築28年

2DKx4室、1DKx2室、1Kx8室 駅から徒歩14分 
個人所有 フルローンで購入 
利回り17.4% 現状満室  駐車場が空き 
※4月8日に退去あり、だが既に次の申し込み有り

【佐倉市5号】  2014年1月購入 築24年経過

1Kx2室、2Kx2室 駅から徒歩10分
法人所有 頭金2割で購入 決済終了
想定利回り16.5% 現状満室


【茅ヶ崎市6号】 2014年10月購入 築28年経過

1Kx10室 駅からバス12分、バス停から徒歩6分
個人所有 フルローンでで購入 
満室想定利回り 13.8% 現状2室空/10室

【四街道7号】 2015年2月購入 築35年経過

2DKx6室 駅から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入

満室想定利回り 13.7% 現状満室
※ 4月3日に1室退去予定

【八千代台8号】 2015年3月購入

2Kx6室、4Kx1室 築40年経過 駅から徒歩6分
個人所有 フルローンで購入
利回り15%ちょっと  でも大規模修繕したら13%程度 現状2空室/7室

【長津田9号】 2015年7月完成予定 建設中 
自宅横に広めの1Kをふたつ 駅徒歩6分 賃貸部分は利回り8.3%
1Kx2室

【タイの収益型、滞在型ホテル】
3万円/月に返ってくるか想定

計61室計 月額家賃収入総額(満室想定) 
                  =2,671,000円


太陽光発電を蒲田2号に設置済み
収入-経費-ローン=7000円程見込             

家賃-ローン-管理手数料-経費=138万円/月
月間利益目標150万円まであと12万円
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応援ポチお願いします。⇒

さて、昨日、私は、妻を代表とする法人口座に退職金振り込んで、公庫や、中央ろうきんにいき、担保価値のあるものを融資で買うということを申し上げましたが、訂正します。

先ずは、法人が持つ物件を繰上げ返済で公庫に完済。700万円を返済支出します。また、私個人が保有する借入金利が高い物件に300万を返済支出。(期間は短くしません)

この行動には3つの狙いがあります。

・ 約7万円/月 CF改善
・ 返済比率の低下(満額家賃に対しての返済金額は36%台に低下)
・ 現在付き合っている公庫の支店とは縁をきって更に積極的な支店に物件を持ち込み固定金利で借りる

これにより若干ではありますが、足元を固めます。また、法人は抵当の無い担保物件を新たに保有することになります。
とにかく変動による借り入れ比率が高いと、想定していない金利上昇に耐えられなくなります。消費税が再度アップし、オリンピックまでは金利は、大丈夫と皆が云いますが、不測の事態は不測のもとおきるのです。

今までは、拡大路線できたところをコンサバ路線に転換し、繰上返済と物件取得時には固定金利にて物件を取得するという方針で地味ながら拡大を目指したいと思います。 他人がどの様に拡大を続けようと焦らず、自分は自分として割り切り、欲をかかずマイペースでやりたいと思います。妻も、「安全ゾーンに入れないと気が小さい貴方のことだから、なかなか次に踏み出せないでしょう。だから足元固めなさい」と、うちの閣議で可決されました。

拡大はおもしろい=人をひきつけます。 足元固めは地味で、おもしろくは無いのでブログネタでもうけません。しかしながら拡大に向けたジャンプの前の屈伸として無くてはならない行為だと思います。拡大して変動による融資比率が高い方は地味ではありますが、不測の事態に備えてちょっとだけアクションをとってはいかがでしょう。 この繰上げ返済、完済によるCFアップは月額7万円。したがってリアルな月額キャッシュフロー145万円となり、目標まであと5万円!

あ、借り換え申請してたものが通れば、更に7万円程あがるので、それで達成か?! どうだろ。あまり期待せず、、、果報は寝て待ちます。
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プロフィール

はだらー the けいむ

Author:はだらー the けいむ
不動産専業投資家になったばかり。家族は音楽講師の妻1人のみ。4年前から不動産投資に興味を持つ。人生はたった一度しかないので築古木造を怒涛の勢いで買い進め、ついに高給とりのサラリーマンの立場を捨て、自由の身になる。本当の自分自身でありたいというのがモットー!

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